Планират се нови ритейл паркове в София

сн: Economy.bg

Пазарът на недвижими имоти в България показва признаци на възстановяване с повишаване на обема на сделките през изминалата година, според доклад за второто полугодие на 2022 на консултантската компания за недвижими имоти JLL с подкрепата на Avalant и IPC Partners.

Второто полугодие на 2022 г. донесе удвояване на обемите на инвестиционния пазар в сравнение с първото полугодие, което е показател за нарастващия интерес от страна на инвеститорите да се възползват от ограничените възможности на пазара. „Пазарът на недвижими имоти имаше силно представяне през втората половина на 2022 г. Краят на годината донесе силно търсене на офиси и индустриални имоти, въпреки, че наемите се повишиха, следвайки същата тенденция като инфлацията. Инвестиционните сделки също се увеличиха, което доказва, че пазарът е привлекателен за инвеститорите“, каза Александру Давид, ръководител на отдела за проучвания на JLL Румъния и България.

Инвестиционният пазар достига нивата преди Ковид 19
Общият обем на инвестициите в България достигна 190 милиона евро през втората половина на 2022 г. в сравнение с 95,6 милиона евро през първата половина на 2022. Така, с почти 300 милиона евро за цялата година, 2022 г. достига до обичайните пазарни нива преди пандемията.

Най-голямата сделка на пазара бе покупко-продажбата на складове на Транскапитал на бул. “Ботевградско шосе“ в София на цена от 67,5 млн. евро. Имотът е закупен от компанията CTP.

Пазарът регистрира повишен интерес и към хотелиерския сектор, като през второто полугодие бяха продадени 8 хотела в цялата страна.

Основната доходност за всички класове активи остана непроменена в сравнение с първото полугодие на 2022 г. и беше 7,5% за офис площи и търговски центрове и 8% за индустриални площи. Общите очаквания за 2023 г. са за повишение на лихвените проценти, а оттам и леко увеличение на доходността.

Търсенето на пазара на офисни площи отчита признаци на възстановяване
Обемът на сделките за релокация и разширяване на пазара на офиси в София достигна 78 800 кв.м през втората половина на 2022 г. Това прави общо 158 100 кв.м. за годината, което е 11% увеличение в сравнение с обема през 2021 г. Друг положителен аспект е значителното увеличение на нетното усвояване, с 52 700 кв.м за втората половина на годината и общо 77 700 кв.м за цялата година.

Нивото на свободните площи в София е намаляло до 18,8% в сравнение с 20,1% в края на първото полугодие на 2022 г. Нивата на свободни площи са спаднали във всички райони, включително Цариградско шосе, където свободните площи вече са 32%.

Наемите за клас А офис площи варират от 11,5 – 15,5 €/кв.м, в зависимост от района и спецификациите на съответната сграда.

Настоящият сграден фонд на офис площи под наем в София достигна 2,11 милиона кв.м в края на 2022 г., от които 61% се считат за клас А. Прибл. 42 000 кв.м нови офис сгради взеха разрешение за ползване в София през второто полугодие на 2022 г., което прави общо 65 000 кв.м за годината. Това е рязък спад в сравнение с обема през 2021 г. (216 000 кв.м.).

Очаква се през 2023 г. да бъдат добавени 83 000 кв.м, от които приблизително 18% вече са със сключени договори за наем, а други 24% ще бъдат обитавани от собствениците си.

„Пазарната активност определено се повиши през последната година като имаме същите наблюдения и за началото на 2023 г. Търсенето на първокласни офис площи е високо и ограниченото предлагане, което се очаква, вероятно ще доведе до известно увеличение на наемните нива. Надяваме се, че това ще съживи интереса на инвеститорите, които в последно време се отдръпнаха от сектора поради свиващи се маржове и по-доходоносни алтернативи“, коментира Христо Андонов, съдружник в Avalant.

Очаква се завършването на нови ритейл паркове
Общият запас от търговски площи в България възлиза на над 1,17 млн. кв.м., от които 542 800 кв.м. са разположени в град София. С наличност от 815 000 кв.м. площи в цялата страна, сегментът на търговските центрове не добави никакви нови завършени площи през последните няколко години, това важи и за 2022 г., като тази тенденция ще продължи и през 2023 г. До края на 2022 г. ритейл парковете в България достигнаха площ от 355 500 кв.м. Общо около 187 000 кв.м. са в процес на проектиране и строителство.

Планираните до края на 2024 г. или за началото на 2025 г. проекти за ритейл паркове в София са с обща отдаваема площ от 130 000 кв.м. През последните месеци на 2022 г. нивото на незаетите търговски площи в София се повиши до 6,6%.

Значителна активност на пазара за индустриални площи в София
Общият обем на отдадените под наем площи и завършените собствени площи в град София е около 104 000 кв.м. през четвъртото тримесечие на 2022 г., което е безпрецедентен резултат за едно тримесечие, като за втората половина на годината общият обем достига почти 140 000 кв.м.

Общата наличност на модерни индустриални площи в България към края на втората половина на 2022 г. достигна 1 730 000 кв.м. Към края на 2022 г. завършените нови обекти са с площ от 320 000 кв.м. Въпреки това, повече от 60% от тях са предназначени за ползване от собствениците им.

Наемите продължиха да нарастват през втората половина на 2022 г., като продължиха тенденцията от първото шестмесечие на годината. Така наемите на имоти с първокласна логистика в град София достигнаха 5,0 евро/кв.м. за средни по размер обекти и 4,75 евро/кв.м. за обекти над 10 000 кв.м. Първичната доходност също отбелязва леко повишение, достигайки 7,5%, което е с 25 базисни пункта повече от предходното тримесечие.
Нивото на незаетите недвижими имоти в град София достига 0,50% през последното тримесечие на 2022 г.

Жилищният пазар показва устойчивост и ръст на цените при новопостроените жилища Търсенето на жилищни имоти през 2022 г. все още остава много силно, като приблизително 70% от купувачите предпочитат да заплатят цената веднага. За цялата 2022 г. в София са продадени общо 31 100 жилищни имоти, което е спад с 15,5% спрямо 2021 г.

По отношение на новопостроените брутни площи, третото тримесечие на 2022 г., което е последното тримесечие, за което има данни, регистрира съществено увеличение от 60% в сравнение с третото тримесечие на 2021 г. Общото количество площи ново строителство, предложени на пазара в град София през третото тримесечие на 2022 г., достига 150 200 кв.м., докато през третото тримесечие на 2021 те са били само 94 100 кв.м.

В краткосрочен и средносрочен план предвиждаме, че търсенето на нови жилищни имоти ще бъде повлияно от непрекъснатото повишаване на основния лихвен процент, съчетано с високите нива на инфлация.

Средната продажна цена на квадратен метър през четвъртото тримесечие на 2022 г. се увеличава до приблизително 1800 евро/кв.м., в сравнение със средна цена от 1660 евро/кв.м. за първото тримесечие на 2022 г., което представлява увеличение на годишна база от 8,4%.