Очаква се недостиг на качествени офиси у нас в средносрочен план

Предлагането на офис площи клас А и В в София достигна 2,462,800 кв.м. през второто полугодие на 2022 г., което на годишна база представлява увеличение със 7%. Активността на пазара продължи да се засилва през втората половина на годината и доведе до 185,930 кв.м. брутно усвоени площи на годишна база (най-високата стойност от 2017 г. насам). През разглежданото полугодие индикаторът достигна 95,500 кв.м. като около 44% от заетата квадратура се дължи на подновяване на договори. Над 31% от търсенето е за релокация, породена от завишените очаквания на компаниите към качеството на наетите офиси, тяхната техническа обезпеченост, ESG и стремежът към по-ефективно разпределение на пространството. Необходимостта от разширение е причина за 18% от брутно усвоените площи. Това показва най-новият доклад на Colliers.

Търсенето на модерни офиси е движено, както и през последните години, от ИТ и аутсорсинг индустрията. През разглеждания период тя заема 49% от наетите площи, следвана от компании в сферата на фармацията (10%) и финансовите услуги (10%). Делът на незаетите пространства е 10.9% за клас А и 16.0% - за клас В. Забелязва се значително намаление на първите, което е вследствие на засиленото търсене и ограниченото предлагане.

В резултат на повишената активност на пазара средните офертни наемни нива бележат покачване. За офиси клас А те са между EUR 13.5 и EUR 15.5, а за клас В – между EUR 9.0 и EUR 10.0 (на кв.м. за месец без ДДС). Относително малък брой нови обекти бяха стартирани през изминалата година. Офисните проекти в активен строеж ще добавят 280,000 кв.м. на пазара. Някои от тях са за собствено ползване, други са с вече подписани предварителни договори за наем. С оглед на това и на активното търсене, в средносрочен план може да се прогнозира недостиг на качествени площи.

По-високите разходи за строителство, стабилното търсене и ниската наличност в някои от най-търсените локации доведоха до леко увеличение на наемите, особено за новопостроени сгради. Очакванията на Colliers са тази тенденция да продължи и през 2023 г.

В паралел с повишеното търсене на зелени сгради и екосистеми се засили и тенденцията за увеличаване на инвестициите в устойчиви активи - както новоизграждащи се, така и съществуващи, които да отговарят на ESG политики и регулации. Наемателите ще бъдат все по-взискателни към този тип компоненти от работната си среда. Сгради, които не съответстват на съответните стандарти ще трябва да повишат инвестициите си в ESG, за да могат да бъдат конкурентни на пазара.

Хибридният модел на работа се установи като основен за мнозинството ползватели на офиси. Вследствие на това съотношението на работни места към брой служители се редуцира най-често от 50 до 70%. Същевременно, нарасна средната площ на служител, тъй като новата роля на офиса като място за колаборация и идентифициране с културата на екипа предполага разнообразни помещения за срещи, социални контакти и забавления. Очакваме този тренд да бъде валиден и през 2023 година. Друг ефект от трансформациите на моделите на работа и предоставянето на удобства за служителите бе увеличението на търсенето на споделени работни пространства, което ще се запази.

Традиционните офиси се трансформират като функционалност, разпределения, технологии, интериорен дизайн и гъвкавост. Прогнозата на Colliers е този тренд да продължи като стандартните решения ще бъдат заменени от индивидуални такива, които съответстват на културата, бизнес целите и стратегията за налагане на работодателската марка на компаниите-наематели.