Какво да очакваме на пазара на имоти през тази година?

Кои ще са тенденциите, които ще движат пазара на имоти през 2023 – вижте какви са очакванията на представители на водещи компании за недвижими имоти в България:

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС:

Продавачите ще станат повече от купувачите, това ще намали броя на сделките

Общата посока на пазара на недвижими имоти ще бъде в силна зависимост от инфлацията, пазара на труда, битовите сметки, състоянието на малкия и средния бизнес, както и от политическата стабилност. Активни през 2023 ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара. Активността ще бъде с вълнообразен характер – т.е. ще бъдем свидетели на сравнително често редуване на спадове и ръстове. Очаквам обръщане на досегашното съотношение – продавачите ще станат повече от купувачите, което неминуемо ще намали броя на реалните сделки.
Какво ще се случи с ценовите нива, ще зависи именно от броя на сделките. А той, от своя страна, ще бъде резултат от това доколко ще се срещат очакванията на двете страни. Затова е добре продавачите да се вслушват в купувачите и когато им се поиска отстъпка, да преценят внимателно защо и дали е разумна. Смятам, че собствениците на имоти в непредпочитаните райони и в неподдържани сгради първи ще усетят, че трябва да понижат цените си. От няколко месеца наблюдаваме забавяне на темповете във вземането на решение за покупка и тази тенденция ще е валидна през цялата 2023. Купувачите сравняват повече оферти, преди да сключат сделка, затова продавачите трябва да са конкурентни. През идните 12 месеца тази тенденция ще стане по-устойчива.
Съветът ми към хората, които изпитват трайни затруднения в плащането на кредита си, е да продадат имота, за да покрият кредита си или част от него. Могат да купят по-малко жилище с намалената вече вноска или да излязат под наем. Ако нямате реален план как ще се справите със заема си след 6 месеца, то бавенето на това решение води единствено до повече загуби.
На пазара на наеми към момента съществува разбирането, че наемите следва да се повишат с инфлацията по подобие на стоките и услугите. Но това не е икономически логично и обосновано, освен ако собствениците не отдават имота си на подпазарни нива. Доходът от наем е с коефициент на рентабилност, а не трудов доход, т.е. той не може да се индексира ведно със стоките и услугите. Това, на което следва собствениците да обърнат внимание, е какви са очакванията на наемателите, колко добросъвестен наемател могат да открият, както и колко добър продукт предлагат те самите.

Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ:

Криза на имотния пазар вероятно ще има, но тя ще е относително лека и немного дълга

Пазарът, от една страна, ще е подвластен на очакваните проблеми в икономиката на Европа, на военните действия, на инфлационните процеси, на очакваното увеличение на лихвените проценти от ЕЦБ, на енергийната криза и на политическите процеси в България. От друга, макроикономистите очакват стабилен трудов пазар и продължаващ изпреварващ инфлацията ръст на средните брутни възнаграждения на работещите за 2023. Кризисен период на имотния пазар вероятно ще има, но той ще е относително лек и немного дълъг. Това ще е така и пopaди зaĸoнoвaтa peгyлaция зa фopмиpaнe нa бaзoвитe лиxви пo лeвoвитe ĸpeдити зa нaceлeниeтo (в тoвa чиcлo и жилищнитe) и пopaди виcoĸoтo нивo нa лeвoвa лиĸвиднocт oт пpивлeчeни cpeдcтвa (дeпoзити и cмeтĸи нa гpaждaнитe) в бaнĸoвия ceĸтop.
Евентуално положително развитие по приемане на страната в Еврозоната може да окаже позитивно влияние на пазара.
Очакваме забавяне на ръстовете на цените на жилищни имоти, а в някои райони може би ще регистрираме спадове на годишна база. Забавяне на сроковете за реализация на жилищните единици. Внимание при покупките „на зелено“ за проекти с неосигурено банково или собствено финансиране и разчитащи преимуществено на парични потоци само от продажби на крайни клиенти. Потребителите трябва да бъдат внимателни и при подписване на договорите и клаузите, вписани в тях за този вид покупки на жилища.
Въпреки това в цялост пазарът вероятно ще остане динамичен в основните големи градове на страната и през 2023.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties:

Темпът на нарастване на цените ще се забави, а предлагането ще се увеличи

През следващата година тенденциите на жилищния пазар ще продължават да бъдат във фокуса на интереса както поради все още налично незадоволено търсене, така и поради нуждата от актуална информация за неговото развитие, което често дава индикации и за посоката на развитие на икономическия цикъл като цяло.
Нашите очаквания са темпът на нарастване на цените да продължи да се забавя, а предлагането постепенно да започне да се увеличава както на първичен, така и на вторичен пазар.
Започналото повишение на лихвените проценти ще се усети по-ясно в средата на 2023 и в зависимост от неговите размери то би могло да охлади или да активизира пазара. Към момента по-вероятно е повишенията да са плавни и това да внесе спокойствие у купувачите. Като цяло мисля, че можем да очакваме една по-спокойна година за жилищния пазар, като по-голямо активизиране ще има през второто полугодие на 2023.

Иван Козаров, управляващ директор на ARCO REAL ESTATE:

Охлаждането на пазара ще продължи

Очакваме през 2023 да продължи охлаждането на пазара. Купувачите няма да купуват имоти на всяка цена. Нямаме очаквания за корекция на цените. Ще имаме един стабилен пазар без големи ръстове/спадове в цените на имотите. Смятаме, че пазарът ще се върне на активността и нивата от 2021. Купувачите ще са все по предпазливи, а пък банките ще изискват по-големи самоучастия при наличието на кредитиране.

Изабела Клисарска, изпълнителен директор на „Явлена“:

Пазарът ще се изчисти от спекулативни купувачи

Очакваме пазарът от гледна точка на цени на реализация да продължи в етап на плато. Активността на участниците да бъде балансирана и добре премислена, както при продавачи, така и при купувачи. Свиването на интереса и броят сделки да продължат, но не с драстични темпове, а плавно и постепенно. Очакваме пазарът да се очисти от участници и посредници, които не са адекватни на условията и на пазара да останат само реално мотивирани участници и професионалисти, които „знаят какво правят“. Също така отпадането от пазара на т. нар. „спекулативни купувачи“. Продължаващо преливане – от купувачи да стават наематели и вследствие на това продължаваща тенденция от средата на 2022 и през 2023 на покачване на наемните цени, с което се подобрява възвръщаемостта на инвестицията в недвижими имоти.

Явор Пейчев, оперативен директор на „Имотека“:

Пред купувачите ще има повече възможности за избор, но не очаквам спад на цените

Смятам, че 2023 година ще донесе баланс, забавяне на темпото и нормализиране на пазара, тъй като прекомерната динамика и рекордните показатели не могат и не бива да бъдат константа. Търсенето и предлагането ще се балансират, инфлацията ще продължи да забавя темпа си, възможно е на пазара да във второто полугодие да излязат хора, които са били в затруднение, но вече са стабилизирали финансовото си положение. Пред купувачите ще има повече възможности за избор, но не очаквам спад на цените, поне на този етап. Това ще бъде една стабилна година, в която участниците на пазара ще си дадат време за размисъл, за да вземат най-доброто решение.

Иван Пармаков, един от основателите на Avalant:

Спад на цените на жилищата от 5 до 10%

Прогнозата ми е, че тенденциите на пазара ще се запазят и дори ще бъдат валидни с още по-голяма сила. Купувачите все повече се насочват върху качествените проекти, предлагащи по-добра стойност и конкурентни предимства. По този начин ще бъде подобрена инвестиционната среда, което е и предпоставка за достигане на зрялост на пазара в бъдеще. По отношение на цените очакваният спад в жилищния сегмент е в рамките на 5 – 10%, повлиян най-вече от увеличение на лихвените проценти. Най-вероятно то ще продължи, като по-високите лихвени нива в Западна Европа продължат пътя си към България. Наемните нива при бизнес имотите, от своя страна, е вероятно да се увеличат поради ограниченото предлагане на нови проекти и годишната индексация.

Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton:

За разлика от 2008, сега не смятам, че ще има дълбока криза

За нас най-вероятният сценарий за икономиката е т.нар. мека рецесия (mild recession), като най-голямата тежест ще е през първата половина на 2023. Очакваме стабилизиране на икономиките през втората половина на годината, но ефектът ще се усети със закъснение на имотните пазари. Трендът е към ръст на търсената от инвеститорите доходност във всички сегменти на пазара на бизнес имоти, което ще продължи да поставя цените под натиск. Очертава се и засилено предлагане на активи, чиито оперативни резултати са под натиск от спадналата динамика на икономиката. Това по наша оценка отваря потенциал за сделки в този сегмент на пазара. При офис наемите очакваме задържане на активността, тъй като трендът все още е към оптимизация на площи, докато развиващият се сегмент на ритейл парковете ще задържи активността при търговските площи стабилна. Като цяло, за разлика от 2008, сега не смятам, че ще има дълбока криза и продължителен застой.