Ще започне ли скоро купувачът да определя пазара на имоти - Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“, пред Economy.bg
Замръзване на ръста на сделките с имоти в София през това тримесечие. Това обяви пред Economy.bg Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти. По думите й ако тенденцията продължи, спадът на сделките неминуемо ще доведе и до спад на цените. Според нея е възможно в даден момент купувачът да започне да определя пазара. По отношение на достъпността на имотите у нас Тенекеджиева коментира, че в момента един имот се изплаща от наем за 25 години.
На какво се дължи изравняването на търсенето и предлагането на имоти у нас, устойчива ли ще е тази тенденция, как тя ще се отрази на цените на имотите, какъв е профилът на купувача, какво се търси повече – старо или ново строителство, какви са тенденциите при наемите – тези и други въпроси коментирахме с Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“.
Гергана, казахте, че в момента търсенето на имоти у нас се е изравнило с предлагането. Кои са основните фактори за това?
Основнен фактор е намаляването на търсенето. Всъщност само заговарянето за повишаване на лихвения процент по ипотечното кредитиране оттегли една част от купувачите от пазара, а именно тези, които имат малко спестявания, или тези, които смятат, че са на ръба с плащането на ипотечната си месечна вноска и не биха искали да поемат риск при увеличаване на лихвите. Тези купувачи се отдръпнаха от пазара и това доведе до намаляване на търсенето през последните няколко месеца.
Докога очаквате тази тенденция да продължи?
Това се случва от месец-два и трябва да видим дали този темп ще продължи, или е просто нещо временно.
Какви са Вашите очаквания?
Не искам да давам прогнози, защото те влияят изключително много върху мнението на купувачите. Това са прогнози, които зависят от изключително много фундаментални фактори и най-вече от развитието на войната в Украйна. В момента имаме заявка за увеличаване на лихвените проценти от Европейската централна банка. Дали това ще се случи през септември, смятам, че да. Дали това ще се случи в България, зависи много от поведението на нашите банки и от това колко сериозен е капиталът, който имат те.
Най-вероятно ще последваме Европейската централна банка с увеличаването на лихвите.
Въпросът е, че заявката на Европейската централна банка е за минимални покачвания. Това няма нищо общо със случващото се в САЩ. Там вече имаме фиксиран лихвен процент от 6,5%, което е най-високият лихвен процент от предходната криза насам.
Това, което се случва в САЩ, обикновено след известно време идва и при нас в Европа.
Сега смятам, че Европейският съюз е доста по-развит и влиянието на Европа е доста по-силно върху нас. Така че предстои да видим какво ще се случи в ЕС и как след новините от САЩ ще реагира Европейската централна банка. Защото тя се различава изключително много от Федералния резерв в САЩ като политика в момента. И по-скоро въпросът, който трябва да си зададем, е всъщност Европейската централна банка иска ли да бори инфлацията. В момента изглежда сякаш тя счита, че все още инфлацията е здравословна и няма причина да търси увеличение на лихвените проценти.
Тенденцията търсенето да се изравнява с предлагането, как се отразява на цените на имотите?
Първите последствия вече са факт. През това тримесечие в София нямаме ръст на сделките. Трябва да видим какво ще се случи през следващото тримесечие. Когато имаме застой на търсенето или намаляващо търсене и съответно изравняване на търсенето с предлагането е логично да имаме застой на сделките или лек спад. Започне ли спадът на сделките, неминуемо започва и спадът на цените. Няма как, това е естествена последица на пазара.
Със спада на цените очаквате ли в даден момент купувачът да започне да определя пазара?
Зависи. Възможно е да се случи и това. Зависи колко силни ще бъдат мотивите на купувачите да се откажат от желанието си за покупка.
Колко достъпни са жилищата за българина? Колко години трябва да спестяваме, за да си позволим жилище у нас?
Не мога да направя тези сметки. Ако прекараме инвестицията в имот през доходност от наем, в момента средната инвестиция се капитализира в рамките на около 25 години. Така че ако си купиш имот, който да даваш под наем, би следвало при тези наемни нива в момента да възвърнеш инвестицията след 25 години.
Споменахте наемите. Какви са тенденциите при тях?
Всъщност Covid имаше най-сериозни и най-тежки последици върху наемите, защото голяма част от прииждащото население в големите градове се върна в по-малките населени места, тъй като онлайн работата стана възможна. И тази тенденция продължава - отдалечената работа ще остане възможна. Така че всъщност ръстът на наемните нива изостава изключително много от ръста на покупните цени, което дойде още с Covid. Там беше най-голям спадът на сделките и въобще на търсенето.
Това ще продължи ли и докога?
Не смятам, че ще продължи. Вече имаме обръщане на тенденцията и започва да се наблюдава повишаване на търсенето. Имаме връщане към първоначалните нива на наемите, но всичко това ще зависи от лихвените проценти. Дали ще е по-изгодно да живееш под наем, или да си купиш имот.
Какъв е профилът на купувачите на имоти в момента? Какво се търси най-много?
Масовите жилища, които се търсят, са двустайни жилища. Продължава да е така. Пандемията и периода след това изравниха двустайните с тристайните жилища. По принцип купувачи са млади хора, младо семейство или човек, който тепърва започва да мисли за своето първо жилище. Това са тези, които предпочитат по-малките двустайни апартаменти на хубави местоположения в градовете. Такъв е профилът.
А старо или ново строителство се предпочита повече?
Наистина старо означава сгради на над 15-20 години. Като цяло има интерес за всеки един тип имот, но категорично по-големи са предпочитанията за завършени имоти. Да, нови, но завършени. Разбира се, има голяма група от хора, които предпочитат старото строителство. Има едни 15%, които предпочитат да живеят в панелни жилища.
Каква е прогнозата Ви за 2022 за пазара на имоти?
Ако изхождаме, че при всички други равни условия търсенето намалява с 20%, смятам, че сделките в София биха намалели с 20%. Но наблюдаваме тази тенденция само в рамките на месец-два и още е твърде рано да се каже дали това не е повлияно от разговорите за повишаване на лихвите.
