понеделник, 04 юли 2022   RSS
    Барометър | Региони | Компании | Лица | Назначения


    1720 прочитания

    Как изглежда офис пазарът у нас след пандемията?

    Кои са основните тенденции и как се промени пазарът, разказва Иван Пармаков, един от основателите на Avalant
    03 май 2022, 16:24 a+ a- a

    Иван Пармаков е един от основателите на консултантска компания за корпоративни имоти Avalant. През годините Иван консултира проекти от разнородно естество, включително покупко-продажба на офис площи, оптимизация на разходи и консолидация на площи. Участвал е в повече от 50 трансакции за наем с обем от над 80 000 кв. м, както и продажбата на активи с РЗП от над 25 000 кв. м.

     

    Как изглежда офис пазарът в България днес?
    Когато говорим за офис пазар в България, той може да бъде условно разделен на 2 основни части – 1/ София и 2/ останалите големи градове.

    В София обобщението на пазара изглежда така:
    • обемът на отдаваеми офис площи (клас А и Б) е 2,05 млн. кв.м; 
    • 243 000 кв.м са в активно строителство;
    • средни наемни нива: между 11 и 14,50 евро/кв.м за клас А сгради и между 6 и 11 евро/кв.м за клас Б;
    • дял на физически свободните офиси: 20,38% или около 400 000 кв.м;
    • обем на офиси, които активно се предлагат под наем (включително в сгради в процес на строеж) – 507 000 кв.м;
    • обемът на сключени сделки за наем на офис площи през 2021 г. е 144 000 кв.м (това е реалният измерител на търсенето).

    Офис пазарът в останалите големи градове е осезаемо по-неразвит, като съвкупността от офис площите от всички тях не надвишава 10 – 12% от обема в София. Като основни вторични пазари отчитаме Пловдив, Варна и Бургас, а към развиващите се пазари приспадаме Велико Търново, Стара Загора и Русе.
    Общото между двата пазара е сходният профил на наематели – по-голямата част от тях са компании с централен офис в София и сателитен офис/офиси в останалите градове. В нашите анализи основно се фокусираме върху пазара в София поради неговия размер и активност.

    Какви са разликите спрямо времето преди пандемията?
    Последните две години се оказаха изключително динамични и турбулентни за пазара на офис площи както в България, така и в цял свят. Конкретно на пазара в София станахме свидетели на няколко събития:
    1)временно замръзване на активността на офисния пазар през 2020 г. (сключените сделки през годината са наполовина в сравнение с 2018 г. и 2019 г.);
    2)своевременно приемане на дистанционната работа и работата от вкъщи като основен модел на работа за голяма част от организациите, което доведе до намаляване на нуждата от физическо офис пространство;
    3)през 2021 г. бяха завършени и въведени в експлоатация 215 000 кв.м офис площи – (нови 120 000 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2022 г.).

    Тези три фактора значително увеличиха процента свободни офис площи до 20% (което е рекордно число след кризата от 2008 г.).

    Вследствие на тези фактори на пазара се обособиха и нови тенденции, които допълнително промениха и развиха пазарната динамика, а именно:
    1)през последната година фокусът на наемателите все повече се насочи към висококачествени и престижни клас А офис проекти, намиращи се на комуникативна локация и с множество удобства в района. През 2021 г., 88% от новосключените сделки са в клас А сгради (за сравнение със 77% през 2020 г.). Тази тенденция е продиктувана най-вече от желанието на работодателите да привлекат служителите обратно в офиса и съответно да отговорят на високите им изисквания за качествена работна среда.
    2)компаниите наемат по-малка площ спрямо преди пандемията с цел оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от вкъщи по-голямата част от наемателите избират да приложат така наречения модел на hot desking – липса на фиксирано работно място за всеки служител. Някои от тях използват и софтуер, чрез който служителите заявяват и управляват работните места.
    3)Все повече наемодатели инвестират в изграждането на co-working пространства в сградите, които управляват или самостоятелно, или привличат външен оператор с цел отговаряне на динамичните нужди от пространство на наемателите.

    Как се измени моделът на работа според Вашите наблюдения (ако имате наблюдения, може да споделите как се променя в различните сектори на икономиката)?
    Както споменах, компаниите се насочиха основно към хибриден модел на работа – изграждане на баланс между частично посещение на офиса и работа от вкъщи (или другаде). Ако допреди пандемията разрастването на екипите за повечето организации означаваше и наемане на допълнително офис пространство, то към момента тенденцията е в обратната посока. При голяма част от проектите, по които работим, наблюдаваме настаняване на работни станции за между 50% и 70% от работната сила. Наемателите обръщат все повече внимание на социалния и колаборативен аспект от работата и в резултат изграждат повече и по-големи неформални пространства като зали за срещи и разговори, както и помещения за отдих и колаборация. В допълнение към чисто физическата среда в офиса много компании въвеждат и допълнителни дейности за сплотяване на екипа и възстановяване на личния контакт (така наречените employee engagement activities). Такива може да включват happy hours – време, в което служителите имат възможност за социализация един с друг в офиса, включвайки храна и напитки; игри, свързани с работния процес; обучителна сесия за нов продукт и генерално повече възможности за комуникация.

    Тези наши наблюдения са валидни най-вече за компаниите от IT сектора, които са и основният ползвател на офис пазара – над 60% от наетите офис площи. От друга страна, наблюдаваме, че все повече компании от други сектори използват подобен метод на работа или въвеждат някои от по-често срещаните и работещи практики. 

    В международен план в градовете никога не е имало толкова много свободни офис площи. Как стои въпросът у нас?
    Обемът физически незаети площи в София е прибл. 400 000 кв.м или една пета от предлагането на офис площи в столицата. Такова число не беше изненада за пазара предвид факта, че голяма част от свободните площи са в проекти, които взеха разрешение за ползване в последните 24 месеца. В случай че тенденциите се запазят, очакваме свободните клас А офиси, които са приоритет на големите международни компании да намалеят постепенно. От друга страна, годишното нетно усвояване за 2021 г. е 48 000 кв.м, което е значително под нивата преди пандемията (прибл. 80 000 – 90 000 кв.м). Нетното усвояване е компонентът, който отразява с какъв темп свободните офис площи биват наемани или с други думи – расте ли пазарът? Ниският обем показва, че новосключените сделки са предимно релокации при същите обеми, без компаниите да увеличават наетите площи. Ниски нива на нетно усвояване означават, че съществува възможност незаетите площи още дълго време да останат непроменени като абсолютна стойност, но чрез активността на пазара ще се променят сградите, в които тези незаети площи се помещават.

    Има ли търсене? Компании от коя индустрия търсят най-много офиси?
    Данните от изминалата година са повод за оптимизъм на пазара на офис площи. През 2021 г. обемът на новосключени сделки е 144 000 кв.м, като този показател е почти двойно по-висок в сравнение с 2020 г. и се равнява до нивата отпреди пандемията (2017, 2018 и 2019 г.). Очакваме тази тенденция да се засилва и поради факта, че множество компании планират завръщане на служителите в офиса от средата на 2022 г. , като е вероятно това да се случи в унисон с вече утвърдените практики за хибриден модел на работа.

    Основен ръст в обема на работната сила бележат компаниите от IT сектора, като съответно търсенето е съставено предимно от организации в този сектор и сектора на изнесените услуги – outsourcing и shared services. Според наши анализи през 2021 г. 83% от трансакциите са били сключени от представители именно на IT и BPO секторите и те продължават да бъдат движеща сила в активността на офисния сегмент.

    Какво се търси по-често – офис под наем или собствена сграда/етаж?
    Основният фокус продължава да бъде върху договорите за наем. От друга страна, поради увеличаващата се инфлация и сравнително ниските лихвени проценти през 2021-ва наблюдавахме увеличаване на дела на офис ползвателите, които желаят да притежават своите офис пространства. Знакова трансакция за 2021 година беше покупката на Park Lane Office Center от страна на SAP (22 000 кв. м), като през следващите месеци още офис ползватели последваха примера на технологичния гигант, избирайки такава стратегия. 

    И двата подхода имат своите позитиви и негативи в зависимост от нуждите и етапа от развитие на ползвателите на офис пространства. Предвид факта, че пандемията доведе до редица промени на ниво бизнес операции, гъвкавостта при наемането на офис в сравнение с покупката на такъв продължава да бъде приоритет и дава възможност за адаптация. Делът на покупко-продажбата на офис площи от цялата активност на пазара е под 10%.

    Каква е прогнозата Ви за пазара на офис площи за следващите години?
    Пазарът на офис площи е резултат от пресичането на две основни сили – търсене и предлагане. Да прогнозираме развитието на предлагането, е по-лесната част от уравнението, тъй като ние следим всеки един проект в страната, включително и такива, които все още са на ниво планиране. В момента в София в процес на строителство са близо 240 000 кв. м клас А офис площи. През последните няколко тримесечия обемът на проектите, които започнаха реално строителство, беше сравнително нисък на фона на годините преди пандемията. Това е ясен знак, че инвеститорите са по-внимателни в плановете си за развитие на нови проекти с оглед несигурността, която пандемията донесе през последните две години. Новите „първи копки“ бяха основно в райони с ниски проценти на свободни площи и сравнително по-предпочитани през последните години от наемателите.

    Растежът на пазара от гледна точка на заети площи остава под въпрос. Той е производна на нуждата от допълнително пространство на наемателите, а към момента основно предизвикателство пред бизнеса е затрудненият достъп до квалифицирана работна ръка и изпълнението на плановете за експанзия. В тази връзка, с утвърждаването на дистанционния модел на работа, особено в IT сектора, където е и основният глад за кадри, забелязваме по-широк поглед на организациите извън столицата при наемането на служители. Голяма част от компаниите успешно имплементират модели за работа от разстояние, а все по-често се насочват към отварянето на офис в сателитни градове като Пловдив, Варна, Бургас и Русе, където очакваме пазарите на офис площи да продължат развитието си.

    Нагоре
    Отпечатай
     
    * Въведеният имейл се използва само за целите на абонамента, имате възможност да прекратите абонамента по всяко време.

    преди 8 часа
    ЕС договори нови правила за контрол на "Дивия запад" на крипто индустрията
    Компаниите за криптовалути ще трябва да имат лиценз за упражняване на дейност в ЕС, въвеждат се и мерки за защита на потребителите
    преди 10 часа
    България се присъединява към инициатива, подкрепяща ядрената енергетика
    Становището е покрепено от 20 синдиката от Белгия, Чехия, Финландия, Франция, Унгария, Литва, Румъния, Словакия, Словения и Хърватия
    преди 13 часа
    iBanFirst придобива базирания в Лондон Cornhill
    Финтех компанията планира международни сделки на стойност €100 млн. през следващите 3 години
    преди 14 часа
    Българската Gtmhub придоби нова компания
    Това е втората сделка по придобиване за българския стартъп от началото на 2022
    преди 14 часа
    SeedBlink стартира вторичен пазар, където инвеститорите могат да продадат придобитите активи
    Компанията стартира и SeedBlink Circle, общност за активни членове, за да улесни взаимодействието и споделянето на идеи