За предимствата и недостатъците на инвестициите в имоти вижте какви насоки сподели лицензираният инвестиционен консултант пред Economy.bg
Ивайло Томов, лицензиран инвестиционен консултант. Снимка: личен архив
Според годишната статистика на Националния статистически институт (НСИ), 8,8% от домакинствата в България притежават второ жилище. Какви са предимствата и недостатъците на инвестициите в недвижимо имущество попитахме Ивайло Томов - лицензиран инвестиционен консултант, който се занимава с управление на инвестиционни портфейли. Ето какво сподели той пред екипа на Economy.bg:
Този материал е с информационна цел, не представлява инвестиционен съвет и не замества личната консултация с експерти.
Бихте ли ни разказали накратко с какво се занимавате?
Накратко помагам на хора, които нямат опит и по-дълбоки познания за финансовите пазари, да структурират най-правилната инвестиционна стратегия и да я реализират. Смисълът на това е да постигнат определени финансови цели, като натрупването на спестявания с цел запазването на по-висок жизнен стандарт при пенсиониране, постигане на финансова независимост, а понякога и да разрешат по-специфични проблеми.
Според Вас каква част от месечния си доход човек трябва да се стреми да спестява и впоследствие инвестира? Има ли някакви общовалидни правила и стратегии, които хората да следват, така че да могат да увеличат своето благосъстояние?
Статистиката показва, че най-висок процент на спестяване имат хората в по-богатите страни. Например в Швейцария хората успяват да спестят около 20% от годишния си доход, в Германия и Франция – около 11%, а в Испания и Италия – около 2%. Разбира се, колкото повече спестявате, толкова ще сте по-подготвени за някои непланирани разходи в живота както и за момента, в който ще спрете да работите. Невинаги е въпрос просто на желание и дисциплина. Важни са, разбира се, държавните икономически политики, които трябва да спомогнат за икономическото развитие и по-високия жизнен стандарт в страната. Стратегиите за натрупване на богатство не са някаква тайна. Просто трябва да харчите по-малко, отколкото изкарвате, или да изкарвате повече, отколкото харчите. Всеки може да избира в коя част да се фокусира. Тук е важно да кажа, че финансовите пазари не са мястото да преследвате забогатяване. Повечето хора трябва да гледат на тях като инструмент за запазване на покупателната им способност и натрупването на прилична доходност. Ако подходите към тях като към място, където да решите финансовите си проблеми и да увеличите доходите си, е добре да знаете, че просто залагате на късмета.
В България хората традиционно се насочват към недвижимо имущество, когато търсят в какво да инвестират. Какви са предимствата и недостатъците на инвестициите в недвижимо имущество според Вас?
Хората се чувстват най-спокойни с имотите, защото ги познават и могат да оценят рисковете. Основното им предимство е, че са реален актив. Той може да бъде докоснат и винаги ще имаме физическа полза от него в живота ни. Придобиването им е микс между инвестиция и потребление. Имотите са служили за запазване на богатството на поколения българи. Финансовите активи например навлязоха в България и станаха достъпни за инвестиции през последните 30 години. Недостатъкът на имотите е ниската им ликвидност и високата недостъпност. Трябва да имате натрупана значителна сума, за да закупите един имот. Това е и причината повечето днес да се придобиват с пари назаем (ипотечни заеми). В крайна сметка имаме нужда от имоти за да живеем в тях, но да спестяваме 20 – 30 години, преди да придобием един, не е привлекателна идея. Когато говорим за чисто инвестиционен имот обаче, ниската ликвидност е още един проблем. Не можете да продадете в рамките на 2 дни например 20% от него, защото са ви потрябвали пари за нещо непредвидено. Спецификата на пазара на имоти може да има и положителна страна. Бавният процес на покупко-продажба възпира спекулативната търговия, намалява резките колебания в цените и усилва възприятието за стабилност.
Какви показатели бихте посъветвали хората да вземат предвид при преценката на потенциална инвестиция в какъвто и да е актив?
Бих ги посъветвал да се опитат да изградят портфолио от различните класове активи – имоти, акции, облигации, злато. Те реагират по различен начин на различните икономически сценарии и по този начин ви позволяват да ограничите специфичните рискове. Това е по-разумният подход, вместо да се опитвате да намерите подценен актив с най-голям потенциал за поскъпване и да концентрирате там инвестициите си. На пазарите се търгуват очаквания. Накратко цените на активите отразяват очакванията на пазарните участници за бъдещето. Няма формула, по която можете да оцените правилно кога и в каква степен тези очаквания ще се променят и ще доведат до промяна в цените на активите. Нещо, което ви се струва евтино, може да остане такова неопределено дълго време. Оценката на всяка една инвестиция, независимо дали е имот, или бизнес (акция), включва определени допускания за бъдещето, които винаги могат да се окажат погрешни. Затова не бих препоръчал на повечето хора да хвърлят прекалено много сили в детайлна оценка и търсене на най-добрата инвестиция. Диверсификацията между различните класове активи е доказаният метод, за да съхранят богатството си.
Имат ли пазарите на отделните инвестиционни активи цикличност? Има ли етап, на който инвестициите трябва да се избягват?
Цикличността на инвестиционните активи е свързана с бизнес цикъла на самата икономика. Това са колебанията в икономическата активност, характеризиращи се с растеж, последван от свиване (рецесия). Двигател на този цикъл са различни фактори като лихвени проценти, ниво на заетост, поведението на потребителите и др. На теория най-добре е да инвестирате в пика на една криза и да не инвестирате, когато предстои рецесия. Това обаче е просто теория. Икономиката не е математика и няма инструмент, чрез който да предвидите всичко с точност и да вземете правилното инвестиционно решение. Понякога става въпрос да действате в рамките на дни. Да инвестирате на финансовите пазари, опитвайки се да предвидите пазарния цикъл (тайминг), е изключително трудно и не е упражнение, в което трябва да се впускат обикновените инвеститори. Повечето дългосрочно не успяват да вземат постоянно правилните решения.
Как се изчислява възвръщаемостта на дадена инвестиция?
Добре е да изчислявате възвръщаемостта след всички разходи като такси, комисиони и данъци. При имотите например често сме склонни да изпускаме от сметките неща като разходи за поддръжка, брокерски комисиони, данъци, застраховки и т.н. Това може коренно да промени сметките ни за доходността, която сме реализирали. Тук идва и едно от основните предимства на финансовите активи пред реалните. Сделката с един имот може да струва до 5% от стойността му, а поддръжката до 0,5% на година. Разходът за покупка на финансови активи е в пъти по-малък – 0,10% и 0% за съхранение.
При каква възвръщаемост текущо инвестиция в имот би била добра алтернатива на инвестиция в акции, държавни ценни книжа или друг актив?
Не трябва просто да сравняваме възвръщаемостта на различните активи и да избираме най-привлекателната. Особено на реален актив като имотите и финансови като акциите и облигациите. Имотите ни дават усещане за сигурност поради спецификата на пазара. Не ги преоценяваме всяка минута подобно на финансовите активи. Именно тази волатилност често кара хората да правят грешки, когато инвестират на финансовите пазари. Тя усилва още повече страха и алчността, които често предопределят финансовите ни решения. Когато избирате инвестиция, е добре да се фокусирате върху баланса между риск и доходност, а не само върху второто. Например днес краткосрочните облигациите имат привлекателна доходност, за разлика от преди 3 – 4 години, когато тя беше 0%, но трудно можем да ги наречем алтернатива на дългосрочна инвестиция в имот. Акциите исторически дават много по-висока възвръщаемост от имотите, но пък са изключително волатилни и не са подходящи за инвеститори, за които приоритет е спокойствието.
Хората често си казват, че инвестицията в недвижимо имущество е добра дори без текущ приход от нея, защото във времето цената на имотите винаги нараства. Вярно ли е това и то валидно ли е и за други инвестиционни активи?
Дългосрочно цената на всички активи нараства. Причината е, че парите постоянно се обезценяват. Това е част от дизайна за финансовата система в която живеем. Проблемът е, че никой не може да предвиди в следващите 2 – 3 години кой актив ще се представи зле и кой добре. Няма актив, който винаги и при всякакви условия поскъпва. Например имотите в България загубиха почти 30% от стойността си през 2009 година и се възстановиха едва 10 години по-късно. Абсолютно за всеки актив можем да открием подобни примери в историята. Имотите не са изключение, въпреки че тяхната осезаемост ги прави утешителен избор, когато икономическото бъдеще изглежда зле. Затова отново ще се върна на ползата от глобалната диверсификация между различните класове активи. Това е единственият начин благосъстоянието ви да не е прекалено чувствително към кризите в цените на активите, които са част от икономиката.
