На жилищния пазар вече властва купувачът

Изабела Клисарска е изпълнителен директор на компанията за имоти „Явлена“. Има над 7 години опит в сферата на имотите – стартира като стажант в компанията през 2013, след това започва работа като брокер. През 2017 става ръководител на собствен екип, а през юни 2020 застана начело на „Явлена“

Каква беше 2020 за пазара на имоти под знака на коронавируса и какви са прогнозите за следващата? Тенеденциите на жилищния пазар пред Economy.bg очертава Изабела Клисарска, изпълнителен директор на „Явлена“.

В началото на годината жилищният пазар тръгна в нормален за сезона темп – с лек ръст на броя сделки и съответно на ценовите нива. С въвеждането на извънредното положение активността на пазара мигновено се промени. Чисто статистически тази промяна се отрази съвсем бегло в данните за първото тримесечие – като едва 6-процентен спад в броя на сделките (за територията на цялата страна). През следващото обаче, спадът в активността на участниците на пазара и нарастването на страха у хората станаха изключително разграничими – почти 30% спад в сделките с имоти в страната, като за някои градове спадът надхвърли 40%. Най-тежък беше април. През май месец активността леко започна да се покачва, а през юни отчетохме един много силен – дори и на база предпандемична обстановка – пазар. Третото тримесечие дори задмина миналогодишните нива на активност и брой сделки – с ръст от малко под 3% за територията на цялата страна, а за някои от големите градове в страната в рамките на 7%-12%. През последните два месеца – октомври и ноември – темпото постепенно започна отново да се укротява. Втората вълна на заразата започна все по-осезаемо да оказва своето влияние. При продавачи, купувачи, нотариуси възможностите за сделки станаха все по-непредвидими като срокове за приключване основно от гледна точка на невъзможност за физическо присъствие за приключването им. 

Какво се търси? 

Интересно беше как се промениха нагласите на купувачите през годината и различните типове имоти, които излязоха напред в класацията за най-предпочитани. С началото на кризата и наложилата се изолация голяма част от хората започнаха да преосмислят живота между четири стени и това извади на преден план повече купувачи с интерес към имоти със собствен двор и по-уединени и отдалечени от други хора. 

За сравнение запитванията, отправени за къщи за периода от март 2020 г. до месец ноември включително, са над 4 пъти повече в сравнение със запитванията, отправени в периода юни 2019 – февруари 2020 г.

Същевременно за част от хората, останали без доходи или с ограничени такива, се очерта обратният процес – на оптимизиране /редуциране/ на жилищна площ и изваждане на парични средства за покриване на текущи нужди през продажба на налично жилище и закупуване на друго по-малко, а така също и напускане на наемателите от имоти под наем.

Освен традиционния интерес към жилищни имоти за лично ползване, който движи пазара през последните няколко години, настоящата даде тласък и на покупки на имоти, които бяха не толкова атрактивни до момента, но пандемията ги направи „хит“: 

- Апартаменти на последни етажи с големи тераси (по възможност богато озеленени);

- Апартаменти на партерни нива в затворени комплекси с обособени собствени дворни площи;

- Ваканционни имоти с перспективно по-продължително използване като срок; 

- Селски къщи и парцели;

- Сглобяеми къщи в близки до големите градове населени места!

Новите технологии променят пазара

Поглеждайки пазара през една по-различна парадигма също се видяха някои интересни промени и се очертаха посоки, в които пазара на имоти може да се развие. В последните няколко години на пазара на недвижими имоти навлязоха все повече новите технологии – за виртуални обиколки, видеоогледи и други, които през настоящата дадоха един стабилитет и спокойствие у хората, че имат алтернатива на доскорошните физически срещи и същевременно възможност за непрекъсване на процеса им на избор на имот. Едновременно с това, още в началото на извънредното положение, ние първи въведохме на сайта си електронен подпис, с който нашите клиенти имаха възможност дистанционно да подписват една голяма част от документите си, свързани със своята сделка – от договори за възлагане на посредничество, през договори за депозит и дори предварителни договори и договори за наем. Това в голяма степен улесни работата ни през кризисните месеци. Посока обаче, в която е може би крайно наложително да се работи – и то от страна на правителството – е осигуряване на възможност за електронно подаване и получаване на документи, както лични така и за имотите. Това би облекчило изключително много както участниците на пазара на имоти, така и държавната администрация, а защо не и да съкрати част от нея. 

От „пазар на продавача“ в „пазар на купувача“

През настоящата година станахме свидетели и на много рязък поврат на пазара на недвижими имоти в България, а именно – преминаването от „пазар на продавача“ в „пазар на купувача“. Още при първоначалния стрес от въвеждането на извънредното положение повечето участници на пазара си дадоха сметка, че всъщност купувачите ще са тези, от които ще зависи дали и на какви нива ще се осъществяват сделките. През настоящата година само за територията на гр. София има издадени разрешения за строеж на жилищни сгради за около 900 000 кв.м площ, като за страната това са над 2,5 милиона кв.м жилища. Когато погледнем и издадените разрешения за строеж за административни сгради и офис площи, като отчетем и големия срив в този сегмент, на пазара ще излезе едно голямо количество имоти, без купувачи за тях. 

Промениха ли се цените и какви са прогнозите за 2021? 

Същевременно въпреки всеобщите очаквания от началото на годината, че пандемията ще предизвика срив в цените на пазара на недвижими имоти, това не се случи. За някои градове в страната промяна не може да се отчете, а за други е налице дори лек ръст.

Ако погледнем в по-дългосрочен план, негативни ефекти върху пазара на жилища през 2021 могат да окажат:

- нарастващият обем на новото строителство (апартаменти и еднофамилни къщи);

- временното оттегляне на инвеститорите – малки и големи и замразяване на проекти;

- избори през март;

- икономиката по време на пандемията и след нея – ефекти и последици – спад на потреблението, а възможно – и на брутния вътрешен продукт.

Позитивните очаквания и за следващата година са, че хората няма да спрат да купуват или наемат, защото нуждите им са налице, животът не спира, а това е една от основните инвестиционни възможности у нас. Очакваме все пак спадът в наемните нива да окаже влияние на цените за покупка на имотите, но е трудно да се прогнозира кога точно ще стане това. Наемите и продажбите са неразривно свързани, но влиянието между двата сегмента не е мигновено. Можем да се окажем и в ситуацията, в която пазарът на наеми да се възстанови, преди да е повлиял на продажните цени. Очаква ни интересна 2021 г.