Стигнаха ли тавана цените на имотите и защо въпреки кризата имаме ръст на сделките?

Троен ръст на сделките в София през 2021 спрямо същия период на миналата година, отчетоха от АДРЕС Недвижими имоти по време на бизнес закуска с журналисти.

Докога ще продължи ръстът на цените на имотите, стигнахме ли пика, инвестиция срещу инфлацията ли са покупките на имоти и очаква ли се повишаване на лихвите по ипотечните кредити - Economy.bg попита  Гергана Тенекеджиева, изп. директор на АДРЕС Недвижими имоти.

Гергана, защо не се сбъднаха очакванията за спад на цените на имотите по време на пандемията? Каква е разликата с предишната криза от 2008?
Разликата е, че тогава говорехме за финансова криза. Най-засегнатите сектори при нея бяха банковият, недвижимите имоти и строителството. Сега говорим за здравна криза, която удари други сектори като туризма, хотелиерството и ресторантьорството. Безспорно в един такъв момент, в който усещаш несигурност, в който имаш спестявания и в който банковият сектор те подкрепя да си купиш имот с достатъчно ниски лихви по заемите, е съвсем логично да мислиш в посока инвестиция или покупка на жилище за живеене. Така че няма база за сравнение между двете кризи.

Това ли е основният фактор зад ръста на сделките – желанието на хората да се презастраховат в кризата? Инвестиция срещу инфлацията ли са покупките на имоти?
Не бих казала. По-скоро запазващият се брой сделки през 2020 и увеличаващият се сега през 2021 е повлиян от търсенето и предлагането на имоти. Все още за един нов имот имаме 1 и половина купувачи. Имаме много добро подсигуряване от страна на банковия сектор на много ниски лихвени проценти под 2.8%. Също така е налице повишаване на спестяванията на българите, което води до многопластови решения от страна на купувачите – дали да си купят имот за живеене, дали да си купят имот „втори дом“, дали да си купят имот за инвестиция. Това увеличава търсенето на пазара на имоти, което води и до ръст в броя на сделките и ръст в цените на имотите в определени квартали.

Какъв е ръстът в броя на сделките и съответно на цените в София?
Ръстът в цените е между 5-7% в различните квартали. Аз имам теория защо като цяло цените растат. Защото наистина процентът на новите, завършени, обзаведени жилища става все по-голям от общия дял на имотите, които се предлагат. Това неминуемо вдига и средната цена.

Тази по-голяма разполагаемост не би ли трябвало да доведе до спад на цените? Предлагането не се увеличава. Има много хора, които изчакват да дойде възможно най-високата цена. Но това никой не знае кога ще се случи. Купувачите все още изпреварват продавачите в момента.

Докога очаквате ръстът да продължи? Стигнали ли сме пиковата точка в цикъла и кога цените ще започнат да спадат?
Трябва да следим тези фактори. Първо трябва да видим какво ще се случи с лихвените проценти. Банките в България ни казват, че нищо не очакват да се промени в посока нагоре до края на тази година.

БНБ дава индикации, че могат да се увеличат лихвените проценти заради очаквания ръст на лошите кредити особено с изтичането на мораториума.
Това ще са трендове, които ще се наблюдават. За момента индивидуалната политика на банките е да няма покачване на лихвените проценти по жилищните кредити, дори през февруари имаше понижаване.

Все пак от Вашия дългогодишен опит можете ли да кажете дали стигнахме върхова точка в цените?
Не бих се ангажирала с това. Такива прогнози са правени много пъти във времето. Поскъпването на начина ни на живот рефлектира и върху поскъпването на имотите. Инфлацията я има, макар и в малки проценти, но ние в подобни проценти отчитаме и поскъпването на имоти за разглежданите периоди. Не бих казала, че трябва да се фокусираме върху това дали сме стигнали върховата точка, защото тя е много важна за всеки един имот. Има имоти, които са стигнали върховата си точка някога в годините назад и повече няма да я стигнат – в непредпочитаните райони, в неподдържаните сгради, в тези, които се обезлюдяват и т.н.

Данните на АДРЕС Недвижими имоти за жилищния пазар в София, представени по време на бизнес закуската, сочат три пъти повече сключени сделки за първите 4 месеца на 2021 в сравнение с 2020. Спрямо покупките през същия период на 2019 увеличенитето е двойно и показва, че пазарът не само напълно е възстановил активността си след началото на пандемията, но и е във възход.

Тенекеджиева коментира и към кои квартали в момента има най-голям интерес. Това са квaртaли c най-гoлям дeфицит на имоти, а именно: Лoзeнeц, Явoрoв и Ивaн Вaзoв. Интерес има и към рaйoни c нoвo cтрoитeлcтвo, т.e нoвoизгрaждaщитe ce: Кръcтoвa вaдa, Oвчa Купeл и Мaнacтирcки ливaди.

Тя посочи и средните цени, на които се купуват имотите. Двустайните са между 70 и 90 хил. евро, а тристайните – между 115 и 135 хил. евро. По думите й купувачите са все по-склонни да дават по-високи суми за завършени имоти.

Пазарът като брой сключени сделки в началото на 2021 според Тенекеджиева показва достигане на нивата от 2019.

Тя коментира и как санирането се отрази на цените на имотите. „Не се сбъднаха очакванията на продавачите за драстична разлика в цените на санираните и несанираните имоти. Много е важно къде се намира панелът и какви са съседите“.

По думите на Тенекеджиева затворените комплекси са станали хит малко след пандемията. „Първоначалният хит бяха извънградските имоти. Но ние сме свикнали с удобствата на големия град, за които дори не си даваме сметка. И когато отидем на село, те започват да ни липсват. Тогава се замисляме дали да не се ориентираме към затворени комплекси с „усещане за къща“.

Тенекеджиева коментира и какъв е ръстът на цените на имотите от началото на 2021. „Имаме ръст в Пловдив, София и Бругас. А във Варна имаме лек спад на цените. Там имаме нов тренд на търсене – голяма част от тези, които търсят в центъра, се изместват към кварталите в периферията на града, където са по-ниски цените и това прави и лекия общ спад“.

„Вce oщe имa имoти и квaртaли в гoлeмитe грaдoвe, кoитo нe ca дocтигнaли цeнитe cи oт 2008. Тoвa ca Дoктoрcкa грaдинa в Coфия и Мeдeн Рудник в Бургac“, допълни Тeнeкeджиeвa.