За желаните локации, търсените екстри и тенденциите за развитие в сегмента на топ имотите вижте какво сподели лидерът на екип в Unique Estates пред Economy.bg
Елена Хаджитенева, Старши консултант и Тиймлидер в Unique Estates. Снимка: Личен архив
„Приблизително 6% от предлаганите за продажба или под наем имоти у нас могат да бъдат класифицирани като луксозни“, посочва Елена Хаджитенева, Старши консултант и Тиймлидер в Unique Estates. Свързахме се с нея, за да разберем повече за желаните локации, търсените екстри и тенденциите за развитие в сегмента на топ имотите на българския пазар. Ето какво още сподели тя пред екипа на Economy.bg:
Кои са критериите, които определят един имот като луксозен за българския пазар?
В днешно време определението за „луксозен имот“ постепенно започва да губи тежестта си, тъй като масово се използва, както от обикновения потребител, така и от колеги, които просто искат да привлекат вниманието на потенциални клиенти. Няколко са основните критерии, които определят един имот за луксозен: локация, архитектура и качество на сградата, в която се намира, големина, височина на таваните и довършителни работи. Ако в миналото единствените локации, които са разглеждани в тази категория, са били централни части на града и определени улици, то в днешно време, тенденциите се диктуват от безупречно подготвени инвеститори. Преди да стартират проектите си, проучванията им могат да продължат повече от 10 години и да включват: обследване на въздушните течения, които допринасят за по-свеж и чист въздух, изграждане на инфраструктура, изграждане на чисто нови, модерни електрически и ВиК инсталации, соларни панели, заявени по-високи мощности за сградите, които са предварително изчислени и ще позволят на голям брой от живущите да ползват електрически автомобили.
Елена Хаджитенева е част от Unique Estates вече 5-а година, а в бизнеса с недвижими имоти е почти 11 години. За себе си споделя, че по образование и душа е историк, втората ѝ специалност е Право, но във вените ѝ винаги е кипяла кръвта на търговеца. Фокусът ѝ са високите резултати – за нейните клиенти, за компанията и за нея.
В какъв диапазон на площ се движат типично луксозните имоти?
Луксозните имоти са големи. Дори в новото строителство, инвеститорите се стараят да отговорят на търсенето за по-малки , инвестиционни имоти с една спалня, но те никога не са по-малки от 70 кв.м. застроена площ. Освен големината на един имот, от съществено значение е и неговото функционално разпределение. Наличието на просторно и добре организирано преддверие, големи и светли помещения, дрешници, сервизни помещения, алтернативен вход за помощен персонал са част изискванията на нашите клиенти, когато търсят луксозен имот. Най-големите апартаменти на пазара достигат приблизително 660 кв. м, като тази площ рядко е на едно ниво. Подобни квадратури са характерни за сгради, които са сравнително нови, имотите обикновено заемат последния етаж в сградата.
Какво се разбира под качество на строителството? Могат ли в категорията на луксозните имоти да попаднат панелни жилища или жилища ЕПК?
Ще отговоря на въпроса по малко по-различен начин: ако една сграда не променя облика си във времето , има малък брой желаещи да продават и по-голям брой желаещи да закупят, то това може да определи качеството на имота. В категория луксозни имоти категорично не попадат панелно строителство и ЕПК.
Приблизително какъв процент от предлаганите за продажба или под наем имоти у нас са луксозни?
Приблизително 6% от предлаганите за продажба или под наем имоти у нас могат да бъдат класифицирани като луксозни. Този процент варира в зависимост от икономическата конюнктура и пазарните тенденции.
Луксозен имот в подножието на Рилския манастир. Снимка: Unique Estates
Кои са най-търсените локации за луксозни имоти в България?
Най-търсените локации за луксозни имоти в България са в големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас, както и престижни ваканционни комплекси в ски курорти и на Черноморието.
А сред българските купувачи в чужбина? Има ли сделки с имоти в чужбина, реализирани от клиенти българи чрез посредничеството или след консултиране от Unique estate и ако да, кои са локациите в чужбина, към които Вашите клиенти проявяват най-силен интерес?
Най-много реализирани сделки, компанията има в Дубай и в съседна Гърция. Покупката на имот, дори и за онези, които са ветерани в областта като продавачи или купувачи, може да бъде стресиращ процес. Точно поради тази причина клиентите на Unique Estates търсят нашата подкрепа, дори и извън територията на страната, но за да запазим качеството и контрола при нашата услуга, се стараем да се позиционираме там, където можем в действителност да окажем съдействие, а не просто да пълним портфолиото си с красиви имоти. Сред българските купувачи извън страната интересът предимно е към имоти, разположени в централните части на столицата или в близост до морски и ски курорти, където те могат да се възползват от отдих и инвестиция.
Луксозен имот на бул. "Васил Левски". Снимка: Unique Estates
Типично колко време отнема реализирането на сделка с луксозен имот? Какви би следвало да са реалистичните очаквания на страните по такава сделка?
Времето за реализация на сделка с луксозен имот варира от няколко месеца до една година, като това зависи от множество фактори. Реалистичните очаквания трябва да включват време за намиране на подходящ купувач и договаряне на условията. Най-важният фактор е правилното позициониране на пазара за недвижими имоти и определяне на точната цена. Говорим за имоти, които имат малко пазарни аналози или изобщо отсъстват такива. В подобна ситуация цената се определя спрямо дефицита на предлагане.
Кои са най-ниската и най-високата цена на кв., при която сте реализирали продажби от началото на 2024 г. и къде са били локациите на съответните имоти?
Най-ниска цена на квадратен метър може да се постигне при покупката на цяла сграда или значително количество апартаменти. Предвид районите, които компанията ни обслужва, цените, които наричаме „изгодни“, започват от 1500 евро без ДДС. За 2024-та година е още рано да номинираме сделка, но като обратна връзка за изминалата година ще ви дам пример за два имота. Рекордьор се оказа имот, който беше реализиран в Докторска градина, а подгласник беше разкошен апартамент в кв. „Лозенец“ за сумата от 6700 евро на кв.м.
Има ли екстри, за които практиката показва, че добавената им стойност не оправдава инвестицията в тях?
Всяка екстра е добавена стойност към имота и когато вкусовите предпочитания и изисквания на продавача съвпаднат с тези на купувача, то те биха могли да бъдат оправдани. Изключение от това правило правят някои екстри като изключително скъпи дизайнерски решения или технологии, които бързо остаряват. Те невинаги оправдават вложените инвестиции и могат да не намерят оценка от следващите купувачи.
Какво откровено отблъсква потенциалните купувачи от един иначе добър луксозен имот?
Сигурен знак, че ще отблъсне потенциални купувачи, е продавачът да реши да експериментира с цената и да не се вслуша в съвета на своя консултант. Клиентите често се отблъскват от лошо поддържани общи части, липса на сигурност или високи такси за поддръжка, които не съответстват на предлаганите услуги.
Какъв тип екстри значително повишават привлекателността на един луксозен имот?
Тенденциите в дизайна и различните технологични решения се променят непрестанно, но в последните няколко години клиентите търсят все повече сигурност, която често припознават в затворените комплекси, които от своя страна успяват да осигурят социална среда за техните семейства.
Имот в подножието на Рилския манастир. Снимка: Unique Estates
Кои са най-интересните имоти, по които работите към момента или с които сте реализирали сделка скоро?
Един от забележителните имоти, по който работим с Бистра Георгакиева и екипа на компанията, е елегантният дом на Никола Имаретски от 1910 година, запомнящ се с двете еркерни кулички и акцентите от дърво, ковано желязо и гипсова украса – част от колекцията софийски домове, изградени по проект на вездесъщия Никола Лазаров. Къщата се намира на булевард „Васил Левски“. Друг забележителен обект, който имам удоволствието да предлагам, е разположен в подножието на Рилския манастир - бившия конак в град Рила, който е превърнат в зашеметяващо произведение на изкуството от италиански архитекти и дизайнери.
Какви са основните тенденции на пазара на луксозни имоти у нас през последните 1-2 години?
Основните тенденции на пазара на луксозни имоти в България през последните 1-2 години включват нарастващо търсене на имоти с по-голяма жилищна площ, висококачествени материали и умни технологии за дома. Въпреки икономическите предизвикателства, луксозният сегмент се поддържа стабилен с висок интерес от чуждестранни инвеститори.
Какви са очакванията Ви за развитие на пазара на луксозни имоти през следващите няколко години? Очаквате ли увеличение в цената на такива имоти и ако да, с какъв темп? Как очаквате да се промени търсенето на такива имоти?
Очакванията ми за развитието на пазара на луксозни имоти в следващите няколко години са оптимистични. Предвиждам умерено увеличение на цените, което може да варира между 2% и 5% годишно, особено в премиум сегментите в големите градове и атрактивни курортни райони. Търсенето ще продължи да бъде силно, като се очаква повишен интерес от страна на чуждестранни инвеститори, които търсят стабилност и високо качество на живот. В сравнение с много европейски градове и държави, в България клиентът може да си позволи много по-висок стандарт на живот, по-чист въздух и незамърсени райони, които осигуряват високо качество на живот.
Вижте профила и актуалните позиции за работа на Unique Estates в Jobs.bg
